Los contratos de operación hotelera son en términos
generales, contratos mediante los cuales, el propietario de un hotel delega la
administración y operación del mismo a un operador, con frecuencia bajo las
formas contractuales de cuentas en participación, o preposición establecidas en
el Código de Comercio (arts.507 y 1332).
El operador se encarga de todo lo que conlleva
la administración de un hotel, v.gr. manejar el personal, administrar las
reservas, prestar el servicio de alojamiento y alimentación, para lo cual usa
su propia marca. El operador recibe una remuneración a cambio de su
administración. Quisiera en esta ocasión referirme un poco más en detalle a esa
remuneración.
Tiene dos componentes, el primero de ellos, un
honorario básico por poner al servicio del hotel operado el conocimiento
técnico, la marca, y todas las ventajas competitivas de la cadena hotelera,
tales como economías de escala en el abastecimiento, reconocimiento en el
mercado y relaciones con clientes, programas de fidelización y programas en
entrenamiento de personal. Este honorario se calcula sobre las ventas brutas
del hotel y suele ser entre el 2% o 3%.
El segundo componente es un porcentaje sobre la
utilidad operacional del hotel, y se determina al restar de los ingresos
operativos (servicio de alojamiento en habitaciones, restaurante, alquileres,
etc.), todos los costos operativos, tales como costo de alimentos, salarios de
personal, gastos de mantenimiento, servicios públicos, seguros y gastos de
publicidad. Este puede estar entre 8% y 12% de la utilidad bruta de la
operación.
En mi opinión ambos componentes de la remuneración
del operador son importantes y deben ir juntos.
El cargo básico, busca remunerar una serie de
beneficios que de entrada ofrece la cadena al hotel, incluyendo un
posicionamiento en el mercado, acompañado de una marca conocida, que seguro
aumentarán las posibilidades de éxito del hotel. El segundo es más un mecanismo
de incentivo, pues si el operador administra el hotel eficientemente y hace un
mayor esfuerzo en ventas, entonces mayor será su remuneración.
No tendría mucho sentido que el operador
recibiera solo una participación sobre la utilidad operacional, pues está
aportando una serie de beneficios que ya de antemano en el mercado tienen un
valor. La marca y las relaciones con clientes, por ejemplo, harán que al hotel
le tome menos tiempo posicionarse. Las economías de escala en la cadena de
abastecimiento implicarán unos ahorros para la nueva operación desde el
principio. Si este tipo de cosas no se remuneran, quiere decir que el operador
está asumiendo todo el riesgo de operar, cuando ya tiene una trayectoria en el
mercado, lo cual implica una pérdida.
Ahora, todo depende del tipo de cadena que va a
operar el hotel. Si es una cadena nueva y más pequeña, entonces es lógico que
la remuneración básica que reciba sea mucho menor.
En cuanto al honorario sobre la utilidad
operacional, es muy importante, pues si no existiera, el operador no haría
ningún esfuerzo por posicionar el hotel, conseguirle huéspedes, y ser eficiente
en los gastos de la operación.
